公募REITs的投资者队伍进一步壮大。
财联社注意到，近期，多只新设的混合二级债券基金将REITs纳入到投资范围中。目前，公募REITs二级市场的总市值约2200亿元，机构测算，今年二级债基为REITs带来的潜在增量资金在18亿元左右。
业内分析认为，债基能为REITs带来的增量资金可能有限，但潜在增量投资者的信号意义明显，一定程度上能带动当前二级市场的流动性回暖。此外，将REITs纳入二级债基的投资范围将丰富固收+资金的投资图谱，提升资产配置效果。
多只新设混合债基将REITs纳入投资范围
下周，富国稳健添颐将于4月22日开启发行。而据财联社不完全统计，这是近期第5只已成立或正在发行中的可投资于REITs的债基。
以4月8日成立的易方达恒安稳健6个月持有期债券基金为例，A、C份额合计募资23.06亿元。这是一只混合二级债券基金，根据招募说明书，基金投资于债券的资产不低于基金资产的80%，投资于权益、可转债的资产占基金资产的比例为5%-20%。
在投资策略上，招募说明书表示，基金将综合考量宏观经济运行情况、基金资产配置策略、底层资产运营情况、流动性及估值水平等因素，对公募REITs的投资价值进行深入研究，精选出具有较高投资价值的公募 REITs纳入标的池。根据投资策略需要或市场环境变化，可选择将部分基金资产投资于公募REITs，但并非必然投资公募REITs。
当前，公募REITs的主要机构投资者为券商自营和保险资金。根据中信证券FICC首席明明对公募REITs去年年报的统计，券商自营持有2025年公募REITs流通盘的市值合计占比53%,保险机构在公募REITs流通盘的市值合计占比在20%左右。
REITs的其他机构投资者包括券商资管、银行理财、产业资本等等，而公募基金参与REITs投资的方式主要是基金专户、FOF和自有资金，债券基金罕见直接投资于REITs。
另外，富国嘉汇债券基金已于3月19日成立，募资3.23亿元。该基金规定，持有其他基金市值不超过基金资产净值的10%，即投资公募REITs的比例遵从不超过基金净值10%的规定。国金安裕、天弘安泽90天持有债券基金则于4月7日开始发行，尚未结募，均可投资REITs。
二级债基为REITs带来增量资金有限，更具信号意义
2025年12 月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号），明确提出“支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围”。此外，63号文还要求研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品。
中信建投固收首席曾羽认为，将REITs逐步纳入新发二级债基的投资范围中，正是监管政策的具体体现，有望为REITs市场引入新投资者并逐步增强流动性，助力REITs行业的高质量发展。
明明测算，假设2026年混合债券型二级基金的发行情况与2025年保持一致、且其配置公募REITs的比例为1%，预计2026年4-12月混合债券型二级基金为公募REITs市场带来的潜在增量资金或在18亿元左右。
截至最新，我国已上市的公募REITs共有79只，二级市场总市值合计约2200亿元（含扩募），流通市值1200多亿元。
不过，有REITs投资人士表示，债基能为REITs带来的增量资金可能有限。“上述债基把REITs纳入投资范围，但招募说明书中都提到可以选择不投资公募REITs，而且业绩基准也未纳入REITs。”
明明认为，尽管混合债券型二级基金的资金投入公募REITs市场进度仍有待观察，但潜在的增量投资者信号意义明显，有助于增强市场信心，一定程度上带动当前二级市场的流动性回暖。
据Wind数据显示，3月以来REITs市场二级市场成交冷清，日换手率在0.30%左右徘徊。
图：REITs市场区间日换手率
（资料来源：Wind数据，财联社整理）
另外，由于同一基金管理人可能管理多只公募REITs或债券基金，上述REITs研究人士指出，债基投资公募REITs需注意关联方利益冲突的问题。
上述债基中，国金安裕明确不可投资基金管理人旗下的公募REITs产品，易方达恒安稳健6个月持有、富国稳健添颐、富国嘉汇则表示可以投资全市场的公募REITs，天弘安泽90天持有未明确相关规定。
而站在固收+的角度，曾羽认为，REITs与股票、债券相关性较低，可有效分散组合风险，提升夏普比率。将REITs纳入二级债基的投资范围有望进一步提升基金产品的资产配置效果，提升组合的风险回报。助力“固收+”基金的投资图谱进一步丰富，增强其居民财富管理的核心功能。
明明也认为，广谱利率低位运行叠加资产荒环境，公募REITs作为“固收+”策略适配资产的定位逐步清晰，持续增长的市场规模也有望逐步支撑其成为大类资产配置的重要选择。
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